9月底以來，樓市迎來一系列重磅政策“組合拳”，有超40個省市發布樓市新政超50次。如今“銀十”樓市已近尾聲，新政效果如何？未來呈現怎樣的趨勢？21世紀經濟報道記者對北上廣深一線城市進行了深度調研。
2024年9月30日晚間，北京市6部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，推出多項樓市調控政策。
其中，北京以“321”的梯度設置限購門檻：非京籍居民購買五環內住房的，社保或納稅門檻為3年；購買五環外住房的，門檻為2年；符合人才政策的，門檻為一年。北京還將首套房商業性貸款最低首付比例由20%下調至15%，二套房貸最低首付比例由不低于35%（購買五環內住房）、不低于30%（購買五環外住房）統一下調至不低于20%。
這也是近年來，北京最大力度的一輪樓市政策松綁。
目前，北京樓市新政出臺已滿月。根據北京市住建委的數據，10月1日至29日，北京新房住宅實現網簽4434套，比9月全月的水平增長84.9%，但仍低于去年同期；二手住宅網簽16260套，比9月增長27.8%，為近8年來的同期最高點。
價格方面，無論新房還是二手房，都出現企穩跡象。據21世紀經濟報道記者多方了解，大幅降價的情況已有所減少，但無論是開發商還是二手房業主，也都不會貿然提價。
“這輪調控對預期的提振作用是明顯的。”合碩機構首席分析師郭毅表示，從最近一個月的市場和數據表現看，北京樓市已經出現企穩跡象。
議價空間減少
作為最早進入存量市場的城市之一，新房交易并不占據北京市場的主流。今年1月，北京新房住宅網簽量曾沖上7000套的高點，但此后一直在低位徘徊。其中，9月北京新建商品住宅成交2398套，僅高于受春節影響的2月。
9月26日召開的中央政治局會議提出，“要促進房地產市場止跌回穩”。結合當時的市場表現和相關部委的表態，樓市政策加碼的預期較為強烈。
一位央企開發商相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，由于對政策走向有所預判，公司在9月底就做好營銷上的準備，包括準備要推的房源，擬定價格策略等，相關的物料也已提前備好。
他表示，新政落地后，公司旗下各項目就進入“加班模式”，銷售人員幾乎沒有休息。國慶長假期間及其后兩周，項目的帶看和簽約情況均較為良好，直到月末才有所降溫。
大興區某新房項目的銷售人員也表示，新政出臺后，項目馬上和渠道公司開會，要求加大推盤力度。由于此前蓄客情況不錯，前期的去化速度也比較快。
作為北京市場的主流，除2月外，今年北京二手房月度網簽量保持在1.2萬套至1.6萬套之間。受此輪新政影響，10月的網簽量已經突破1.6萬套，這不僅是最近19個月以來的最高點，也是近8年的同期最高水平。
事實上，由于網簽數據有所滯后，多家機構指出，10月全月北京二手房的實際交易量在2萬套以上。
二手房市場的情緒變化較大，更易受外部環境影響。朝陽區安貞區域的一名房產經紀人向記者表示，10月以來，該區域的成交節奏明顯加快，有業主在觀望數月后選擇將房子賣出。還有少數好房源，掛網不到一個月就能賣出。
據21世紀經濟報道記者調研，今年下半年以來，北京二手房的議價空間就明顯減少，業主對價格較少讓步，客戶動輒砍價數十萬甚至一百萬的情況，也已很少出現。
但明顯漲價的情況仍然較少。原因是二手房的總體供應量仍然較大，并不具備漲價的基礎。
新房市場同樣如此。雖然部分新房項目已在10月減小或收回折扣，但尚未有項目提價。相反，臨近年末的業績結算節點，以價換量仍是開發商的主要策略。
“暖冬”有望出現
本輪北京樓市政策“組合拳”中，除“限購令”的放松外，最低首付比例的下降也值得關注。根據政策，北京首套房商業性貸款最低首付比例為15%，二套房貸最低首付比例不低于20%。兩者均為史上最低。
但據記者了解，在10月的樓市成交中，低首付的情況并不多。
多家機構向記者證實，盡管最低首付比例在今年連續下調，但高首付仍是北京樓市的常態。
郭毅表示，當前北京的購房者中，改善性需求占比較高，這部分群體的支付能力強，能夠承受較高的首付。同時，購房者對就業和收入的預期存在不確定性，對于背負大額貸款仍然心存疑慮。
她表示，這也說明，相比購房門檻降低帶來的直接好處，促進本輪北京樓市升溫的，是整體預期的改善。
前述央企開發商負責人也表示，今年下半年以來，旗下項目的蓄客情況不錯，但一些客戶認購后卻遲遲不肯網簽。在樓市新政出臺后，這部分客戶不再觀望，網簽的數量也明顯增加。
他認為，相比于首付比例的下降，北京購房者更關心的政策在于利率的下降，尤其是存量房貸利率的下降。另外，很多購房者對于相關稅費的下降也有期待。
二手房市場的預期也在潛移默化地發生變化。當前北京二手房掛牌量在15萬套左右，比此前17萬套有明顯下降。分析人士指出，這也在一定程度上說明業主的預期較為穩定，不再急于出手。
值得注意的是，相比月初的熱度，到10月末，不少項目開始出現交易降溫的情況。二手房市場的交易熱度也有所下降。
中原地產首席分析師張大偉表示，與其他一線城市相比，北京樓市政策的力度并不大。因此在前期市場交易放量后，政策效應難免會出現遞減。
但他指出，北京樓市政策仍有松綁空間，從近年來“小步快跑”的政策節奏看，未來不排除北京進一步優化樓市政策的可能。加之年終是房企沖擊業績的關鍵時點，張大偉認為，今年北京樓市有望出現“暖冬”。